Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) spielt eine wesentliche Rolle in der erfolgreichen Durchführung von Bauprojekten. Sowohl bei kleinen Bauvorhaben als auch bei komplexen Bauprojekten koordiniert die ÖBA den Ablauf am Bau und überwacht die Arbeiten auf der Baustelle.
In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick über die Aufgaben der ÖBA, wie sie sich von der Bauleitung unterscheidet, welche Qualifikationen notwendig sind und wie sich die Kosten gestalten.
Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) stellt die Vertretung des Bauherrn bzw. der Bauherrin auf der Baustelle dar. Sie übernimmt eine zentrale Funktion im Bauwesen und konzentriert sich auf die Überwachung und Kontrolle der Bauausführung vor Ort. Als unabhängige Kontrollinstanz vertritt die ÖBA die Interessen der Bauverantwortlichen und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus.
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Die örtliche Bauaufsicht und die Bauleitung unterscheiden sich hauptsächlich durch ihre Funktion und Verantwortlichkeiten während des Bauprozesses.
Die ÖBA fungiert als unabhängige Kontrollinstanz im Auftrag der Bauverantwortlichen (Bauherr bzw. Bauherrin) und überwacht die Bauausführung. Die Bauleitung hingegen ist für die gesamte Koordination und Umsetzung der Bauarbeiten verantwortlich.
Folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zwischen der örtlichen Bauaufsicht und der Bauleitung zusammen:
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Örtliche Bauaufsicht |
Bauleitung |
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Funktion |
Überwachung und Kontrolle der Baumaßnahmen |
Koordination und Verantwortung für die Ausführung des Bauvorhabens |
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Beauftragung |
Von Bauherrn bzw. Bauherrin |
Von Bauherrn bzw. Bauherrin oder von der ausführenden Firma |
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Rolle |
Unabhängige Kontrollinstanz |
Bindeglied zwischen Bauverantwortlichen und ausführendem Unternehmen |
Die örtliche Bauaufsicht übernimmt verschiedene Aufgaben, um sicherzustellen, dass ein Bauprojekt gemäß den festgelegten Anforderungen abgeschlossen wird.
Die örtliche Bauaufsicht ist in erster Linie für die Überwachung und Koordination des Bauablaufs verantwortlich. In dieser Funktion vertritt die ÖBA die Interessen des Bauherrn bzw. der Bauherrin und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus.
Sie sorgt dafür, dass alle Arbeiten auf der Baustelle den behördlichen Vorschriften entsprechen und gemäß dem Bauvertrag, der Leistungsbeschreibung und den Ausführungsplänen verlaufen.
Um außerdem eine reibungslose Zusammenarbeit sicherzustellen, kümmert sich die ÖBA um die Koordination aller Beteiligten am Bauprojekt (z.B. Architekt:innen, Bauunternehmen, etc.).
Eine weitere zentrale Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht ist die Termin- und Kostenverfolgung. Dies beinhaltet die Kontrolle, dass der Terminplan des Bauprojekts eingehalten wird, inkl. der Durchführung von Soll-Ist-Vergleichen. Wenn es zu Terminüberschreitungen kommt, ist die ÖBA dazu verpflichtet, dies zu melden.
Zusätzlich zur Terminüberwachung hat die örtliche Bauaufsicht auch eine Mitwirkung bei der Kostenüberwachung und Kostenfeststellung. Hier liefert die ÖBA relevante Informationen zu den Baukosten und überprüft, ob die Arbeiten innerhalb des vereinbarten Budgets bleiben.
Zu den Aufgaben der ÖBA gehört auch das Qualitätsmanagement. Damit soll sichergestellt werden, dass das Bauvorhaben den festgelegten Qualitätsstandards entspricht.
Die örtliche Bauaufsicht hat zudem eine Prüf- und Warnpflicht. Das bedeutet: Sie führt Kontrollen der Bauausführung durch, um potenzielle Mängel frühzeitig zu erkennen.
Im Rahmen der Rechnungsprüfung stellt die ÖBA sicher, dass alle ausgeführten Bauleistungen korrekt abgerechnet werden (Kontrolle der Aufmaßermittlung und -zusammenstellung).
Zusätzlich übernimmt die örtliche Bauaufsicht die Prüfung der Rechnungen, die Prüfung und Anrechnung von Regieleistungen sowie das Feststellen der anweisbaren Teil- und Schlusszahlungen.
Ein weiterer wichtiger Aufgabenbereich der örtlichen Bauaufsicht ist die Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen. Hier unterstützt die ÖBA bei der Prüfung und korrekten Abwicklung von Forderungen, die während des Bauprozesses entstehen können.
Die örtliche Bauaufsicht wirkt bei der Abnahme der Bauleistungen mit. Außerdem prüft die ÖBA die Vollständigkeit der von den ausführenden Unternehmen bereitgestellten Dokumentation.
Es liegt auch im Aufgabenbereich der ÖBA, Bauschäden bzw. Mängel während der Bauphase festzustellen und diese zuzuordnen. Dies umfasst ebenfalls die Feststellung sowie Auflistung der Gewährleistungsfristen.
Zur Dokumentation des Bauprojekts gehört die Aufzeichnung des Baugeschehens, um den Fortschritt und eventuelle Abweichungen nachvollziehbar festzuhalten. Die ÖBA übernimmt außerdem eine Informations- und Archivierungsfunktion und erstellt eine systematische Zusammenstellung der gesamten Dokumentation – inkl. aller zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnissen des Bauprojekts.
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Zusätzlich zu den grundlegenden Aufgaben der örtlichen Bauaufsicht können auch optionale Leistungen vereinbart werden. Welche konkret erforderlich sind, hängt immer vom spezifischen Bauprojekt ab und sollte individuell festgelegt werden.
Die örtliche Bauaufsicht trägt eine große Verantwortung, da sie sowohl technische als auch kaufmännische Aufgaben abdeckt. Meist sind es Ziviltechniker:innen, Baumeister:innen oder erfahrene Fachkräfte aus dem Bauwesen, die die ÖBA-Leistungen ausführen. Diese Berufsgruppen verfügen über die entsprechende Ausbildung, die notwendige Fachkompetenz und Befugnis.
Ingenieurbüros sind in der Regel von der Ausübung der ÖBA ausgeschlossen. Denn: Laut § 134 der Gewerbeordnung dürfen diese nicht auf Fachgebieten begründet werden, die den Baumeister:innen vorbehalten sind. Eine Ausnahme gilt jedoch für Ingenieurbüros für Kulturtechnik und Wasserwirtschaft.
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Ihre Vorteile:
Die Kosten der örtlichen Bauaufsicht hängen von den spezifischen Anforderungen des Bauprojekts und den erbrachten Dienstleistungen ab. Üblicherweise werden die Kosten für die ÖBA anhand folgender Möglichkeiten berechnet:
Was den ungefähren Kostenrahmen für die örtliche Bauaufsicht betrifft, starten die Preise bei etwa 1.500 Euro für grundlegende Leistungen. Für eine umfassende Betreuung, die durchgängige Unterstützung bietet, liegen die Kosten in der Regel zwischen 5.000 und 7.000 Euro.
Grundsätzlich ist die Beauftragung einer örtlichen Bauaufsicht für ein Bauprojekt nicht gesetzlich vorgeschrieben. Bei größeren oder komplexeren Bauvorhaben kann eine ÖBA jedoch sinnvoll sein. Denn: Sie hilft dem Bauherrn bzw. der Bauherrin, die Einhaltung von Bauvorschriften sicherzustellen und die Qualität der Arbeiten zu überwachen.
Was passiert, wenn die örtliche Bauaufsicht Mängel feststellt?
Wenn die örtliche Bauaufsicht Mängel feststellt, muss sie umgehend handeln, um die Fehler zu beheben und so mögliche Schäden oder Verzögerungen zu verhindern. Ihr Ziel ist es, den Bauherrn bzw. die Bauherrin vor späteren Problemen oder kostspieligen Nacharbeiten zu schützen.
Eine ISO-Zertifizierung für ÖBA bestätigt, dass Fachkräfte in diesem Bereich über fundiertes Wissen und praxisgerechte Fähigkeiten verfügen. Es handelt sich um eine international anerkannte Zertifizierung, die dafür sorgt, dass die betreffende Person alle rechtlichen, technischen und organisatorischen Anforderungen im Rahmen der örtlichen Bauaufsicht erfüllt.
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Um sicherzustellen, dass die Bauvorhaben ordnungsgemäß ausgeführt werden, muss sich die ÖBA an die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer, technische Vorschriften und weitere Normen halten (z.B. Sicherheitsvorschriften, Umweltauflagen, etc.).